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光明地产2020年半年度董事会经营评述

时间:20-08-28 19:33    来源:同花顺

光明地产(600708)(600708)2020年半年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况的讨论与分析1、房地产行业(1)房地产投资回暖。1)销售。受疫情阶段性影响,2020年1-6月,全国商品房销售面积69404万平方米,同比下降8.4%。其中,住宅销售面积下降7.6%,办公楼销售面积下降26.5%,商业营业用房销售面积下降20.7%。全国商品房销售额66895亿元,下降5.4%。其中,住宅销售额下降2.8%,办公楼销售额下降28.0%,商业营业用房销售额下降25.5%。2020年上半年,全国商品房销售面积和销售额触底反弹。2)投资。2020年1-6月,全国房地产开发投资62780亿元,同比增长1.9%。其中,住宅投资46350亿元,增长2.6%。2020年6月,全国房地产开发投资增速年内首次转正。3)开竣工。2020年1-6月,全国房屋新开工面积97536万平方米,下降7.6%。其中,住宅新开工面积71583万平方米,下降8.2%。全国房屋竣工面积29030万平方米,下降10.5%。其中,住宅竣工面积20680万平方米,下降9.8%。2020年上半年,全国房屋新开工面积与竣工面积增速回落。(2)政策环境:坚持“房住不炒”2020年上半年,中央坚持“房住不炒”定位不变,房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响,因城施策更加灵活,但仍坚守“限购”、“限贷”底线,以促进房地产市场平稳运行。(3)市场量价:市场持续恢复价格方面:整体价格维稳,长三角地区部分热点城市房价呈上涨态势;成交方面:经历疫情冲击后持续恢复,长三角市场恢复较快;成交结构方面:热点城市各层次产品价格提升,改善型需求加速释放。(4)土地市场:土拍热度提升2020年上半年,全国300城住宅用地供应规模小幅增加。受新冠疫情的影响,今年2月多地暂停或延缓土地出让,受益于二季度各地政府加大土地供应力度,多地出台延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、顺延竣工时间等供给端扶持政策,全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅和溢价率均超15%。2、冷链物流行业党的十九大报告中提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动能。此前,国务院办公厅发布了《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》(国办29号文),要求以体制机制创新为动力,以先进技术和管理手段应用为支撑,以规范有效监管为保障,着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可追溯、新模式、高效率”的现代化冷链物流体系。我国冷链物流行业的建设思路和要求已明确,冷链物流行业在我国经济持续增长和政策的不断助推下迎来了重要的发展机遇期。随着人们对食品安全意识的日益提高和消费升级的促进,以及生鲜电商发展的日益完善,冷链物流作为与新零售结合最为紧密的行业之一,已经成为资本关注的焦点。2020年初新冠疫情的爆发,推动消费者对生鲜产品及无接触商品配送的需求激增,需求提升也使冷链物流市场规模稳步扩大。2020年,国务院印发《关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》,加强农产品冷链物流规划,分级布局和标准制定,安排中央预算内投,支持建设一批骨干冷链物流基地。为贯彻落实党中央、国务院关于城乡冷链物流设施补短板和建设国家骨干冷链物流基地的决策部署,国家发展改革委印发《关于做好2020年国家骨干冷链物流基地建设工作的通知》,公布了2020年17个国家骨干冷链物流基地建设名单。随着政府政策支持推进、消费需求不断升级、城镇化进程不断加快、中产阶级数量增多、食品安全意识不断提高的背景下,预计冷链物流行业的市场规模逐年扩大。(二)报告期内经营计划进展说明2020年上半年,新冠疫情给我国经济发展带来较大冲击,在公司党委会、股东、董事会、监事会、总裁班子以及全体干部员工的共同努力下,公司上下同心战疫,积极推进落实复工复产。投资布局持续优化。在回归上海、深耕长三角、深耕中心城市的过程中,在后疫情时代对未来拓展版图和结构进行再定位,通过城市准入的研究,进一步挖掘最具发展潜力的区域,实现合理长期布局。上半年公司获得崇明花博园配套东平小镇地块。设计创新有序推进。房地产主业做好精细化管控品质,转型项目积极探索新方式、新技术、新产品。上半年,住宅项目依旧确保项目快速推进,在源头控制品质、成本、安全,方案设计单位高效快速招标,施工图设计单位属地化选择。转型项目挖掘了青浦光明荟“体育+社区商业”的商业新模式,创建了“华都商业集团青浦光明荟商业模式创新实践基地”。运营管理提速增效。上半年对精装修、外立面实施全周期的流程管控,从设计选型、标准确定、施工管控、验收规范等环节制定了更为严格的举措和管理要求,向更规范、更专业、更高效的管理迈进了坚实的一步。成本管控精准优化。通过项目成本动态管理制度,规范成本控制过程的管理办法和流程,开展成本分析,加强成本监控,确保目标成本的实现。营销策划优化提升。营销管理采取“强管控,精运营”,做到“因城制宜,一盘一策”。建立销售计划管控机制,制定多维度营销计划。通过“分类管理、自主驱动、持续监督”等方式,加速清理长期库存,盘活资源。运用数字化手段,打造智能营销管理体系。规范流程、制定标准、加强内控。信息化建设助力发展。运用信息化手段打赢“战疫”,光明地产在疫情期间上线“防疫宝”,光明通上线人员健康统计、战疫情等专栏模块,支持腾讯会议、宝利通会议,特殊时期利用信息化实现远程办公、在线办公等工作方式,为复工复产做好准备。推进数据治理,构建多维数据的主体管道,推进技术融合、业务融合、数据融合,实现跨系统、跨部门、跨业务的协同管理和服务。人力资源降本增效。为积极应对新冠疫情对企业经营发展的影响,成功上线了人力资源信息化平台,通过信息化平台积累人力资源大数据,进一步转化为人力资源效能数据,为企业的重大经营决策提供数据支持,进一步实现数字化管理的价值。积极提升安全管控。上半年,结合疫情防控工作,践行“安全是最好的管理”,守住安全质量底线,实现疫情防控常态化管理,安全生产形势持续稳定向好,工程质量管控水平不断提升。防控生产两手抓。光明地产持续落实好“员工第一、崇尚奋斗、爱与尊重”的文化理念,关心一线员工,加强疫情的分级分区管理,把握精准有序复工复产的节奏,主动应变,发挥主观能动性,开展各种灵活措施。有序推进复工复产的同时,确保疫情防控防护到位。(三)下半年经营规划面对2020年初爆发的新冠肺炎疫情,在做好各项准备工作、保障员工安全的前提下加快复工进度,同时对公司战略定位形成更加清晰的认识,紧紧围绕短期“稳中求进,经营提质增效”、长期“内外结合,转型协同致远”两个发展周期目标,实现为地产赋能,为光明升温,为城市添彩。投资策略,科学理性地获取优质土地资源,积极布局存量市场,审慎拓展增量市场,努力实现地产板块内部产业结构升级,助力集团多元化产业平台发展。设计管理,进一步健全住宅产品标准化、提升设计效率,加快形成商业、产业转型项目常态化管理模式,内部培养人才、外部拓展合作伙伴,充分发挥“袁小忠创新工作室”技术引领和劳模榜样作用。运营管理,围绕“快开盘”、“准时竣工”两个重点目标开展工作,以信息化运营管理平台为抓手,以工作指引为支撑,全面深化运营基础管理工作,进一步提升项目高周转能力。努力提升合作项目管理水平,确保管理规范、信息畅通、控制得力。成本管控,进一步完善成本管理体系,聚焦项目收益动态管理,完善预算、结算管控,完善对第三方投资监理的管控。营销管理,着力于销售速率、现金回笼、费用支出三个维度,进一步改进营销管理流程,规范销售行为;依托大数据分析,建立模型,进行“数字化管理”。商业管理,围绕多个重点商业项目,加快完成商业布局,创新商业模式,梳理盘活商业。加快制定商业管理体系架构,强化制度建设,规范商业行为,盘活商业资源。 二、可能面对的风险1、政策风险。2020年,国内外经济形势依然错综复杂,特别是受疫情影响,经济下行压力更加严峻。房地产政策方面,“房住不炒”总基调将依然持续贯彻,一城一策调控不放松,严格防范房地产金融风险。房地产行业方面,受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将加强政策研究,适应宏观调控政策的变化,在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备。2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段,由于行业壁垒较低,国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和开发商均积极介入国内房地产市场。同时,经过多轮房地产调控之后,购房者愈发理性和成熟,对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要求。房地产市场是地区性的市场,当地市场环境条件,尤其是市场供求关系,对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段,部分地区出现需求下降、供应过剩的情况,公司要加强市场监测,谨慎判断投资拓展的区域,及时调整产品结构、营销策略及区域布局。3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,需求时间长。利率市场化改革继续深化,对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住房贷款方面,随着市场变化,银行也会不断调整个人住房贷款政策,首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力,也将对公司销售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命,宏观政策、资本市场变动或其他突发事件可能会导致公司面临财务风险,公司将持续加强经营管控,确保现金流安全,加强对利率政策、货币政策的研究,早作准备,降低财务风险。4、经营风险。公司主要的房地产开发项目为住宅项目,具有投入资金大、开发周期长等特点,对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时,房地产开发和经营涉及的相关行业范围广,合作单位多,需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审批和监管,这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将通过制度和流程加强管控,进一步明确定位、细化职责、降低风险。