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房地产行业周报20170326:北京调控升级,棚改或超预期

发布时间:2017-03-27    研究机构:安信证券

行业跟踪(2017.03.17-2017.03.23)

一手房:环比下降33.92%,同比下降20.31%本周安信跟踪52大城市一手房合计成交6.44万套,环比下降33.92%,同比下降20.31%,累计同比下降6.28%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别9.28%-68.22%、14.03%;一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为1.45%-3.82%、23.26%、51.22%;

二手房:环比上升16.18%,同比下降20.92%本周安信跟踪的16个城市二手房成交合计2.56万套,环比上升16.18%,同比下降20.92%,累计同比下降21.7%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别17.53%、19.77%、13.57%;

库存:去化周期24.8周,环比上升0.54%截止本次统计日,全国21大城市住宅可售套数合计54.51万套,去化周期24.8周,环比上升0.54%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别0.83%、-0.36%1.15%;一线、二线及三线去化周期分别为28.4、23.5、22.3周;

土地(2017.03.13-2017.03.19):供应量涨价跌、成交环比价格回升本周土地供应建筑面积环比上升11.05%,同比上升32.4%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-13.39%、13.03%、12.31%;挂牌均价环比上升28.21%,同比上升46.18%;本周成交土地规划建筑面积环比上升1.4%,同比上升17.1%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别暂缺、-32.4%、52.4%;成交均价环比上升13.76%,同比上升17.8%;成交总价环比上升15.28%,同比上升37.87%;

政策:1)多地限购升级:北京进一步严审购房资格非京籍纳税从5年改成连续60个月;成都完善住房限购政策:二手房纳入限购范围,加强购房资格审核2)多地出台限价政策:长沙:对房地产开发企业申报价格过高者暂停网签杭州:溢价达到50%必须现房销售;

公司跟踪:陆家嘴:公司发布2016年年报,营收128.07亿元,同比增长69.29%;归母净利润26.49亿元,同比增长22.29%;

投资建议:根据我们的鬼城调研,发现虽然有棚改货币化的推动,但是鬼城去库存难度比想象中大。我们预计阶梯式去库存仍将继续,15年的一线、16年二线、17年三四线、18年四五线。按这样轮动机制,今年三四线去库存仍将是主线,以实现明年18年去最难去的库存。政府将会持续推动,去库存的主基调没有发生变化。并不需要对调控过度担忧,把握更高一层的主线更重要。

我们在上周的研究中发现一线、二线、三四线地产销售面积占比为5%、35%、60%;销售金额占比为15%、42%、43%。我们预料今年全国销售数字在3、月后会在基数抬升的效应下回落,一二线核心受到严控,三四线的贡献会在下半年逐步显现。

我们看好本轮三四线区域复苏的持续性,以及部分前期受压的区域核心城市的根本性改善(首先看好重庆区域),近期首推低估值、高成长、高折价的广宇发展;长期建议关注:1)强三四线:华夏幸福、新城控股;2)棚改三股:北京城建、新湖中宝、粤泰股份;3)上海国改:上实发展、光明地产(600708)。

风险提示:二三线库存仍然高企,市场对政策调控反映过度。

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