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光明地产:结算结构拖累盈利,销售增速有望修复

发布时间:2019-09-04    研究机构:华泰证券

公司半年报显示, 2019上半年实现营收 73.19亿元,同比+13.7%;实现归母净利润 5.0亿元,同比-39.7%;加权平均 ROE 为 3.9%,同比-3.9个百分点;

公司业绩低于预期,主要受地产业务低毛利、低权益等结转结构的影响。 考虑到下半年竣工、推盘计划占比较高,全年业绩增速有望平稳修复。 维持2019-2021年 EPS 为 0.70、 0.80、 0.96元的盈利预测,维持“买入”评级。

结算结构导致毛利下行,低权益比拖累盈利增速上半年公司地产开发业务结转收入同比+11.8%至 65.4亿元,带动总营收同比+13.7%至 73.2亿元,实现归母净利 5.0亿元,同比-39.7%。公司业绩低于预期主要源于 1、受结转结构等因素的影响,地产业务毛利率同比-10.3pct 至 30.4%,拖累综合毛利率降至 28.0%; 2、报告期结转项目权益比有所降低,少数股东损益占净利润的比重同比大幅上升 19.8个百分点至 30.7%。上半年公司竣工面积66.4万平,占全年竣工计划的 29.6%,随着下半年推货增加以及合作开发项目逐渐步入结转,公司利润增速有望修复。

推盘节奏影响销售增速,拓展深耕长三角高能级城市2019上半年公司实现销售面积 81.7万平,同比-23.7%;销售金额 105.3亿元,同比-22.5%。上半年新开工面积 303.3万平,同比+52.6%,已超全年计划目标。

随着新开工项目稳步入市以及下半年新开工延续,全年可售货值或超预期,推动销售增速温和修复。上半年公司新增土储面积 122.9万平,同比+61.5%,继续保持较高投资强度,新增资源主要集中长三角高能级城市。按照 2018年报计算公司未结算资源中上海占比 18%(其中自贸区临港片区 10万平未结算建面+6万平冷库)、长三角占比 65%,有望深度受益于长三角一体化战略的推进。

积极探索金融创新,融资优势有望维持上半年公司通过发行购房尾款 ABS、永续中票、中期票据、冷链仓储物流ABS、超短期融资券等创新方式, 低成本融资 42亿元。高强度土地投资带动扣除预收账款的资产负债率同比上升 10.6pct 至 73.0%,货币资金对短期负债的覆盖率同比-19.1pct 至 50.8%,长短期偿债压力有所增加。考虑到公司地方优质国企的背景优势以及光明集团的信用背书,公司有望保持良好融资优势,且随着新一轮优质资源的逐步兑现,负债率预计平稳改善。

本土优势明显,多元紧密协同,维持“买入” 评级公司地产主业借助本土优势有望深度扩展旧改、保障房、崇明岛等片区开发领域,冷链物流有望实现产业链的多元紧密协同,同时集团优质资源具备后续整合对接空间。考虑到公司下半年销售增速有望修复,竣工面积依然有上行空间,维持预计 2019-2021年 EPS 为 0.70、 0.80、 0.96元的盈利预测。参考可比公司 2019年 7.9倍的 PE 估值, 考虑到公司预期盈利增速低于可比公司, 我们认为公司 2019年合理 PE 估值水平为 6.5-7.5倍,目标价 4.55-5.25元(前值 7.00-7.70元),维持“买入”评级。

风险提示: 行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性; 房地产基本面下滑可能拖累公司销售;土地储备偏低;负债快速增长带来资金链压力。

申请时请注明股票名称